Rimini o Miami?

Quale strada si rivela più redditizia per un investimento in riva al mare? Puntare sulle capitali del turismo di massa, oppure concentrarsi su località esclusive? Per chi accetta il rischio, con il dollaro ai minimi sull'euro e lo stallo dei mercati immobiliari, potrebbe essere il momento di comprare nei dintorni di Miami.
Per un investitore intenzionato ad acquistare un immobile da mettere a reddito in riva al mare, quale meta turistica permette di ottenere il rendimento più interessante? E' meglio puntare su mete di turismo di massa di fascia medio-bassa o è opportuno orientarsi verso una delle mete degli Stati Uniti, approfittando del momento di difficoltà del mattone e del dollaro? L'opzione Miami non è casuale, la perla dell'East Coast è stata risparmiata dalla crisi, confidando nell'indiscusso fascino che il buon nome di Miami riesce ancora a suscitare. Una fama guadagnata grazie al clima proverbialmente mite (sole tutto l'anno), spiagge di sabbia bianca, mare cristallino e soprattutto una qualità della vita eccellente a prezzi ragionevoli.

Nell'angolo di Stati Uniti considerato buen retiro per antonomasia, il mercato immobiliare sta giocando un brutto scherzo ai molti risparmiatori che, approfittando dei tassi bassi degli ultimi anni, si sono fortemente indebitati per comprare abitazioni da mettere a reddito. Hanno cioè contratto mutui da investimento, confidando che a pagare le rate del prestito fossero gli affittuari e che nel frattempo il valore degli immobili continuasse a crescere. Altri hanno optato per una strada ancora più rischiosa. Hanno investito nel cosiddetto flipping, un fenomeno che consiste nel prenotare un appartamento allo stadio iniziale di un nuovo progetto, rivendendo poi la prenotazione a fronte di un profitto derivante dall'apprezzamento dell'unità. Ma le cose sono andate diversamente. La frenetica corsa all'acquisto ha surriscaldato il mercato, trasformandosi in boomerang quando la politica dei tassi decisa dalla Federal Reserve è bruscamente terminata, a conclusione di un lungo periodo di vacche grasse. La richiesta di nuove abitazioni in Florida si è improvvisamente raffreddata, inceppando un ingranaggio fino ad allora perfettamente oliato.

Chi ha denaro liquido da investire nel mercato immobiliare rimane adesso alla finestra, nella speranza che i prezzi si sgonfino ulteriormente. Secondo alcuni immobiliaristi, il peggio è però alle spalle e si è toccato tra la metà di gennaio e la fine di febbraio.
Se il mercato immobiliare della Florida tentenna, Miami conferma la sua fama di isola felice. Con ogni probabilità, a tener lontana la crisi dalla baia più famosa d'America saranno baby boomer e investitori esteri. I primi sono i pensionati facoltosi, quelli cioè che sono stati dirigenti e capitani d'industria negli anni ruggenti dell'economia americana e possono ora godersi l'età pensionistica nell'Eldorado dell'East Coast. Provenienti da ogni parte d'America, garantiscono un elevato turnover degli immobili, sostenendo il mercato delle compravendite.

Ci sono poi nutrite schiere di stranieri, prevalentemente europei e russi, smanio si di investire. Gli europei confidano nella futura rivalutazione del dollaro, scivolato a oltre 33 punti dalla parità con l'euro. Chi per una ragione, chi per l'altra, mantengono frizzante il mercato locale, riparandolo dalla crisi. A differenza del resto della Florida, dove le nuove costruzioni alla fine di febbraio hanno fatto segnare un calo del 3,8% rispetto a 12 mesi prima, Miami è un brulicare di gru e cantieri, mentre la maggior parte degli appartamenti trova un proprietario ancor prima di essere edificata. Non potrebbe essere altrimenti, visto che si tratta di una città da 3 milioni e mezzo di abitanti, che cresce al ritmo di oltre 100 nuovi residenti al giorno.

Si propongono a Miami Beach, la città del sole due diverse tipologie di investimento.
La prima è rappresentata dai condo, piccoli bilocali a South Beach, costruiti all'interno di condomini o di alberghi di lusso e ricchi di servizi esclusivi con costi di gestione piuttosto salati ed un prezzo minimo di 400 mila dollari. Esistono appositi intermediari che si occupano di riaffittare gli appartamenti, per periodi variabili da un giorno a sei mesi. Una scelta che consente di ridurre i periodi di sfittanza.
La seconda possibilità d'investimento riguarda invece abitazioni in piccole palazzine
a tre piani nelle zone più vive della città, tra Ocean Drive e Lincoln Road.

I costi partono da 300 mila dollari e i rischi d'investimento sono più contenuti. Le spese sono infatti irrisorie, dal momento che i servizi accessori sono ridotti all'osso. Si tratta di una soluzione che piace molto ai giovani europei, soprattutto per brevi soggiorni durante viaggi coast to coast. Per via della vicinanza con il divertimento e con le onde, a un prezzo piuttosto accessibile, piace anche ai teenager statunitensi, che amano trascorrere qui le loro vacanze di primavera.
La redditività prospettata oscilla tra il 6% e il 7% annuo, ma potrebbe essere destinata a salire. Infatti, allo studio del governo, c'è infatti l'abolizione della tassa sugli immobili. Ritengo che alla fine si opterà per una salomonica via di mezzo, abbassandola in maniera considerevole.

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